Investir dans l’immobilier

Valeur refuge par excellence et plébiscitée par les Français, l’investissement dans l’immobilier permet de répondre à divers objectifs : diversifier son patrimoine, se constituer des revenus complémentaires, préparer sa retraite, placer son argent, défiscaliser pour réduire ses impôts, etc.

CF Gestion Privée vous aide à investir dans l’immobilier dans le cadre d’une stratégie patrimoniale 360° et vous conseille sur les investissements et placements immobiliers les plus adaptés à votre profil et vos objectifs.

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Notre accompagnement pour investir dans l’immobilier

  • Bilan patrimonial
  • Stratégie d’investissements
  • Structuration du patrimoine
  • Investissement immobilier
    locatif (LMNP, SCI, etc.)
  • Investissement immobilier
    Pierre-papier (SCPI, etc.)
  • Stratégie patrimoniale
    360°

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Pourquoi et comment investir dans l’immobilier : conseils

L’immobilier fait partie des rares actifs pouvant être acquis à crédit et qui s’intègre parfaitement dans le cadre d’une stratégie patrimoniale. En effet, il est nécessaire d’activer plusieurs leviers pour une gestion de patrimoine optimisée : en augmentant sa capacité d’épargne, avec des outils comme l’assurance vie par exemple, mais également sa capacité d’endettement, avec de l’investissement immobilier. Cela permet ainsi de répondre à différents objectifs : diversifier son patrimoine, percevoir des revenus complémentaires, préparer sa retraite, etc.

La constitution d’un patrimoine immobilier se caractérise par l’acquisition d’un bien à usage d’habitation ou à usage locatif afin de percevoir des revenus. Il convient de distinguer deux modes de détention de la propriété avec l’investissement direct (acquisition de la résidence principale et/ou secondaire, location nue ou meublée, les mécanismes de défiscalisation comme Pinel, Malraux, ou encore, Monuments Historiques) et l’investissement indirect (souscription de parts de SCPI, crowdfunding, ou SIIC).

Vous souhaitez faire fructifier votre épargne, optimiser votre fiscalité, développer votre patrimoine ? CF Gestion Privée vous accompagne pour définir des stratégies d’investissements personnalisées et adaptées à votre profil, votre mode de vie, et vos objectifs.

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Connaître son profil d’investisseur

Avec effet de levier du crédit ou non, en gestion active ou passive, immobilier d’entreprise ou résidentiel, immobilier classique ou papier… Il est possible d’investir dans l’immobilier de multiples manières.

Pour définir quels sont les leviers qui vous correspondent le mieux, votre profil d’investisseur doit être défini en amont : Quelle sensibilité au risque ? Êtes-vous prêt à prendre le risque d’une perte en capital ? Quel est l’horizon de placement souhaité ? Quelle appétence pour la gestion du bien : forte ? Modérée ? Passive ?

Définir son horizon de placement

Pour un horizon très court, l’investissement en immobilier ne sera pas adapté. A l’inverse, pour des investissements à long terme (plus de 8 ans), l’immobilier classique locatif est particulièrement indiqué. De même, pour les SCPI, qui sont des placements à rendement attractif (4% à 6%) mais qui ne nécessitent pas de s’impliquer personnellement dans la gestion d’un logement. Pour des investissements à moyen terme, le crowdfunding immobilier peut être par exemple une bonne alternative.

L’immobilier de jouissance, avec l’achat de sa résidence principale

Investir dans l’immobilier commence souvent par l’immobilier de jouissance avec l’achat de son logement principal, puis de sa résidence secondaire.

Bien que l’achat de son logement ne se fasse pas uniquement dans une logique pure d’investissement, il s’agit souvent des prémices de la construction de son patrimoine avec l’un des premiers investissements immobiliers dans une vie. L’avantage principal réside dans le fait, qu’à l’inverse d’une location, le loyer versé à la banque sous forme de remboursement de prêt, servira in fine à constituer un patrimoine.

L’investissement dans l’immobilier locatif classique

Investir dans l’immobilier locatif permet d’encaisser des loyers tout en se constituant un patrimoine. Mais cela signifie aussi devenir bailleur et implique donc de nombreuses responsabilités. Un fort investissement personnel sera nécessaire pour assurer la gestion locative du bien immobilier (locataires, entretien, travaux, etc.) mais également, d’appréhender la fiscalité qui en découle. Investir dans l’immobilier locatif et réussir, implique bien souvent d’avoir le même état d’esprit qu’un entrepreneur : trouver le bon bien, le financer, obtenir une bonne rentabilité, optimiser sa fiscalité, et accepter de prendre quelques risques.

L’immobilier locatif classique revêt de nombreuses formes : location nue ou location meublée, LMNP, via une SCI ou en nom propre, en défiscalisation ou non, etc.

Pour savoir quelle solution vous correspond le mieux, il est vivement conseillé de faire appel à des professionnels qui pourront vous conseiller sur le montage le plus adéquat. Ils seront également à même de vous avertir sur les éventuels impacts sur votre fiscalité. Enfin, l’investissement locatif suppose d’avoir du temps et de nombreuses compétences ; bénéficier du support d’experts sera l’assurance d’évoluer avec plus de sérénité.

 

La location nue, ou location non meublée

Avec la location nue (ou location non meublée), le rendement est souvent peu intéressant et la fiscalité assez lourde (sauf en déficit foncier) : imposition sur une assiette nette de revenus fonciers (loyers déduction faite des charges déductibles…) avec un taux d’imposition pouvant aller jusqu’à 45% de cette assiette, auquel s’ajoute les 17.2% de prélèvement sociaux.
Pour réaliser de l’investissement dans l’immobilier, la location nue par défaut, sans optimisation fiscale, s’avère peu judicieuse. Elle est aussi moins souple que la location meublée, puisque la location nue impose un bail de 3 ans.

La location meublée

La location meublée est un système très intéressant pour percevoir un complément de revenu tout en se constituant un patrimoine. Au cœur de celle-ci : le statut LMNP, pour loueur en meublé non professionnel, qui séduit de nombreux français. Soumis à certaines conditions, le statut LMNP présente bien des avantages : loyer généralement plus élevé qu’une location nue, gestion souple (bail d’un an), possibilité sous certaines conditions de récupérer la TVA sur le prix d’acquisition du logement, et… fiscalité avantageuse. En effet, sur le plan fiscal, les revenus locatifs sont considérés comme des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), et non comme des revenus fonciers, permettant l’application sur les recettes, soit d’un abattement forfaitaire (régime micro-BIC) ou la déduction des charges réelles déductibles et la prise en compte de l’amortissement du bien (régime réel).

En savoir plus sur le statut LMNP

La défiscalisation immobilière

Plusieurs dispositifs de défiscalisation existent dans l’immobilier afin de réduire ses impôts en contrepartie d’un engagement locatif : dans le neuf (loi Pinel), dans l’ancien (loi Denormandie), pour les monuments historiques, le patrimoine historique (loi Malraux), en Outre-Mer (loi Girardin), etc.

Attention l’une des erreur courante est d’avoir comme objectif la défiscalisation immobilière. Or, pour réaliser un bon investissement immobilier, il ne s’agit pas uniquement de défiscalisation mais d’un ensemble de facteurs. En effet, beaucoup trop d’investisseurs font des investissements dans l’immobilier pour aller rechercher un avantage fiscal à court terme. L’avantage fiscal doit être « la cerise sur le gâteau » : l’objectif principal est de se constituer un revenu futur.

Faire appel à CF Gestion Privée c’est bénéficier d’un cabinet objectif dans son conseil et dans les solutions proposées. En effet, le fait d’avoir une ouverture au marché nous permet de sélectionner les produits les plus en adéquation avec votre profil et vos objectifs.

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L’immobilier pierre-papier

Avec l’immobilier pierre-papier, les investisseurs optent pour une gestion passive des biens. Il regroupe trois types d’investissements : les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), le crowdfunding (financement participatif) immobilier, et les sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). L’objectif : un gain de temps et moins d’implication personnelle, avec une bonne rentabilité, qui permettent de percevoir des revenus passifs.

La SCPI

Les sociétés civiles de placement immobilier, ou SCPI, peuvent être de natures différentes : SCPI de rendement, SCPI de valorisation ou SCPI de défiscalisation. Il s’agit d’un placement long terme, présentant un taux de rendement attractif (entre 4 et 7%) avec des investissements et une gestion moins lourds. L’investisseur devient propriétaire associé, sans devoir assurer la gestion d’un bien et en percevant des loyers correspondant au montant de sa quote-part. La part de risque est amoindrie par le fait qu’il est réparti sur plusieurs investisseurs et plusieurs investissements (la mutualisation des immeubles assurant une rationalisation du risque). Depuis quelques années, les parts de SCPI peuvent être intégrées dans un contrat d’assurance-vie ou sur un plan d’épargne retraite (PER).

En savoir plus sur la SCPI

Le crowdfunding immobilier

Le crowdfunding immobilier, est comme son nom l’indique, un financement participatif pour des projets immobiliers de construction ou de rénovation. Il s’agit d’un investissement à horizon court et moyen terme présentant l’avantage d’un investissement sans frais, avec un rendement généralement élevé (entre 8 et 12%). L’investisseur achète des parts du capital (private equity) ou d’obligations (prêts) via un intermédiaire, la plateforme de crowdfunding.

Les SIIC

Les sociétés d’investissement immobilier cotées en bourse, ou SIIC, ou encore dites foncières, sont comme leur nom l’indique des investissements en bourse. Il s’agit de placements long terme, présentant un taux de rendement attractif (entre 5 et 10%), mais également très risqués du fait de la volatilité des marchés. L’horizon de placement se voudra lointain, afin que d’éventuelles moins-values soient plus facilement compensées par des plus-values. Les actionnaires d’une SIIC perçoivent a minima 95% des loyers perçus et 70% des plus-values réalisées.

Diversifier ses placements, pour une gestion de patrimoine optimisée

Le maître mot pour faire fructifier son épargne et valoriser son patrimoine : la diversification des actifs. Après un audit de votre situation personnelle, nous vous fournissons un bilan patrimonial sur-mesure. Nos conseillers en gestion du patrimoine vous proposent alors un accompagnement 100% personnalisé pour valoriser votre capital existant et le faire fructifier à court, moyen et long terme en mobilisant différents investissements : immobiliers, et/ou financiers. Nous sélectionnons avec soin, avec vous et pour vous, les solutions les plus en adéquation avec votre profil et vos objectifs (immobilier locatif, PER, assurance-vie, etc.).

Réaliser un bilan patrimonial c’est aussi la garantie d’une vision 360° de votre patrimoine, avec la prise en compte de potentiels effets indésirables ou problématiques sous-jacentes. En effet, tout investissement peut entrainer une augmentation de votre patrimoine et impacter l’ensemble de votre fiscalité (impôt sur le revenu, impôt sur la fortune immobilière, transmission du patrimoine) :

  • Votre impôt sur le revenu, avec de surcroît le risque d’augmentation de votre tranche marginale d’imposition par la perception de revenus locatifs ;
  • Vos prélèvements sociaux, sur vos revenus fonciers et vos bénéfices industriels et commerciaux en présence de location meublée ;
  • Votre impôt sur la fortune immobilière, dès lors que votre patrimoine immobilier net excède 1 300 000€ ;
  • Vos droits de succession, car votre patrimoine immobilier est soumis aux droits de mutation à titre gratuit.

Nous réaliserons un audit afin d’optimiser vos projets et appréhender ensemble les risques susmentionnés.

FAQ

Questions fréquentes sur l’investissement dans l’immobilier

Quels points de vigilance avant l’achat de son logement principal ?

Investir dans l’achat de son logement principal peut parfois être le projet de toute une vie. Cela nécessite notamment d’être particulièrement vigilant sur le budget que vous souhaitez allouer pour devenir propriétaire de votre logement. Celui-ci doit être en adéquation avec votre capacité d’épargne et votre capacité d’emprunt. Un conseiller en gestion de patrimoine pourra vous conseiller sur ce volet, en prenant en compte votre situation patrimoniale avec un regard 360°. Son conseil avisé en matière de fiscalité s’avèrera également un précieux allié.

Est-ce rentable d'investir dans l'immobilier ?

Selon vos capacités d’investissements, de votre appétence pour le risque, ou encore de l’horizon de placement souhaité, votre conseiller pourra vous proposer des solutions présentant une rentabilité plus ou moins élevée, selon les leviers activés. La clé d’une bonne gestion de vos actifs reste une bonne diversification, menée dans le cadre d’une stratégie 360°.

Comment investir intelligemment dans l'immobilier ?

Ne restez pas seul ! A moins de disposer de solides connaissances en matière, nous vous conseillons de faire appel à des professionnels. Faire appel à CF Gestion Privée c’est bénéficier d’un cabinet objectif dans son conseil et dans les solutions proposées, grâce à son ouverture sur le marché. Depuis bientôt 30 ans, nos experts en gestion privée établissent des stratégies patrimoniales ou d’investissements personnalisés :  de l’ingénierie patrimoniale, à la protection sociale du dirigeant en passant par l’assurance vie ou par la constitution de retraite.

Où investir avec 1000 euros ?

L’immobilier pierre-papier comme les SCPI, ou le crowdfunding immobilier, peuvent permettre de bénéficier de tickets d’entrées relativement bas en comparaison avec l’achat d’un logement, locatif ou non. L’obtention d’un crédit ou d’un prêt peut être également tout indiqué. Renseignez-vous auprès d’un professionnel pour monter votre projet avant d’investir. D’autres solutions, autres que l’immobilier, pourrait s’avérer plus en adéquation avec votre profil.

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