LMNP : le loueur en meublé non professionnel

Le statut LMNP, pour « Loueur en Meublé Non Professionnel », est un dispositif fiscal séduisant de plus en plus de contribuables français, qui souhaitent investir dans la location immobilière. Ouvrant droit à de nombreux avantages fiscaux, cet investissement immobilier s’intègre également parfaitement dans une stratégie de gestion de patrimoine réfléchie. Se constituer un revenu complémentaire, préparer son avenir… Le statut LMNP permet de remplir de nombreux objectifs.

CF Gestion Privée vous conseille sur comment investir dans l’immobilier dans le cadre d’une stratégie patrimoniale 360° et vous aide à définir si le statut LMNP correspond à votre profil et vos objectifs, puis à gérer ses particularités.

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C’est quoi le LMNP ?

Le statut LMNP est un statut attribué aux bailleurs non-professionnels qui louent des biens meublés, sous conditions de revenus.

Il s’agit d’un investissement immobilier à long terme permettant de répondre à différents objectifs (percevoir un complément de revenu régulier, préparer sa retraite, protéger ses proches, défiscaliser, etc.), tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse.

Avant de faire votre choix et d’opter pour le statut LMNP, il est nécessaire d’établir un bilan patrimonial afin d’obtenir une projection de votre situation financière. À l’issue de celui-ci, nous sélectionnerons ensemble le ou les investissements immobiliers qui vous correspondent.

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Qui peut bénéficier du LMNP ?

Le statut LMNP est un dispositif fiscal ouvert à tout contribuable français souhaitant acheter un bien immobilier (neuf ou ancien, en résidence de services ou avec un bien classique), dans l’objectif de le mettre en location, en tant que logement meublé.

Cette activité n’est pas exercée à titre principal. Le statut LMNP ne concerne donc pas les investisseurs en logement locatif qui exerce l’activité à titre professionnel, mais uniquement les propriétaires particuliers.

Quelles conditions pour obtenir le statut LMNP ?

L’activité de loueur en meublé sera considérée comme non professionnelle, dans la mesure où les recettes annuelles issues de cette activité n’excèdent pas 23 000€ par foyer fiscal OU que les recettes annuelles n’excèdent pas 50% des revenus fiscaux du foyer.

Si l’une des conditions n’est pas remplie, c’est vers le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) qu’il convient de se tourner.

Pour obtenir le statut de LMNP, il convient de déclarer son activité (via le formulaire P0i – Cerfa 11921) au Centre des formalités des entreprises (CFE) ou du Tribunal de Commerce du lieu où se situe le logement, dans les 15 jours suivant le début de la location. Un numéro SIRET est attribué pour chaque logement meublé.

Comment fonctionne le LMNP ?

Pour bénéficier du statut de loueur de meublé non professionnel, le logement en question doit répondre à certains critères. En effet, il est nécessaire qu’il soit immédiatement habitable par le locataire, ce qui sous-entend qu’il doit être entièrement équipé : literie et linges, plaques de cuisson, réfrigérateur, congélateur, vaisselle et ustensiles de cuisine, table et chaises, meubles de rangements, luminaires, matériel ménager, volets ou rideaux, etc. Sa surface doit également être supérieure à 9m².

Il peut s’agir d’un bien neuf ou ancien, d’un bien dit classique ou d’un bien en résidence de services (résidences étudiantes, pour senior, de tourisme, EHPAD, etc.), d’un bien à usage d’habitation ou à usage touristique. Les locaux à usage commercial ou professionnel ne sont donc pas concernés par le régime LMNP.

Quel impôt LMNP ?

Les revenus locatifs sont imposés au régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), ils doivent être déclarés dans la déclaration des revenus complémentaire n°2042 C PRO.

Deux régimes d’imposition sont possibles :

  • Le régime micro-BIC si les recettes annuelles ne dépassent pas 72 600€ (ou 176 000€ pour les chambres d’hôtes et meublés de tourismes classés) ;
  • Le régime réel qui s’applique sur option OU de facto, si les plafonds de recettes annuelles sont supérieurs aux plafonds énoncés.

Quels sont les avantages du LMNP ?

Simplicité

Administrativement, le statut de LMNP est assez simple, notamment en régime micro-BIC, où une déclaration annuelle suffit. Le régime réel quant à lui, impose tout de même la tenue d’une comptabilité régulière.

Les baux sont également moins contraignants qu’avec de la location nue, par exemple. En effet, en LMNP, le bail n’est valable que pour un an (parfois 9 mois dans le cadre d’un bail meublé étudiant ou d’un bail mobilité).

Rentabilité

La location en meublé non professionnelle présente une rentabilité intéressante, aux alentours de 4% en moyenne. De plus, même si l’investissement initial est plus important, le rendement d’une location meublée est souvent supérieur à celui d’une location nue.

Pour certaines régions françaises, l’accès au marché de la location saisonnière et de tourisme, peut également s’avérer assez lucrative.

Une fiscalité avantageuse

Avec la loi Censi-Bouvard, l’investissement en LMNP dans une résidence de services neuve ouvre droit à une réduction d’impôt sur le revenu à hauteur de 11%, étalée sur 9 ans. De même, en investissant dans une résidence de services neuve, il est possible de récupérer la TVA à hauteur de 20 % sur son investissement (sous réserve qu’elle propose au moins 3 services para-hôteliers, qu’elle soit gérée par un gestionnaire de résidence qui soumet la location à la TVA avec un bail de 9 ans).

En cas de régime micro-BIC, le statut LMNP permet également de bénéficier d’un abattement de 50% des recettes.

Enfin, en cas d’imposition au régime réel, avec le statut LMNP, il est possible de déduire certaines charges qui permettra in fine, de réduire le bénéfice imposable : les frais d’acquisition, les frais de fonctionnement et de gestion courante, et les intérêts d’emprunts. Et surtout, ce régime permet d’amortir le montant de l’investissement tout au long de son utilisation, permettant ainsi de neutraliser tout ou partie du bénéfice imposable

La constitution d’un patrimoine immobilier

Le statut LMNP s’adresse à tous les contribuables souhaitant se constituer un patrimoine immobilier et générer, à long terme, des revenus complémentaires sous la forme de loyers pour répondre à divers objectifs patrimoniaux (préparer sa retraite, protéger ses proches, etc.).

La revente d’une location en meublée

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) dispose également d’un avantage non négligeable lors de la revente : la plus- value immobilière (différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition majoré des frais d’acquisition) est imposée au taux forfaitaire de 19% au titre de l’impôt sur le revenu, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux à ce jour de 17,2%, après un abattement pour durée de détention.

Ainsi, après 22 de détention du bien, le LMNP peut être exonéré de la plus-value immobilière et après 30 ans, des prélèvements sociaux.

Vous souhaitez faire fructifier votre épargne, optimiser votre fiscalité, développer votre patrimoine ? CF Gestion Privée vous accompagne pour définir des stratégies d’investissements personnalisées et adaptées à votre profil, votre mode de vie, et vos objectifs.

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