La nue-propriété

Souvent utilisée pour anticiper sa succession, la nue-propriété présente une fiscalité avantageuse. Limitation de l’investissement initial, défiscalisation immobilière… La nue-propriété présente de nombreux avantages et peut s’avérer un très bon investissement pour atteindre différents objectifs patrimoniaux (préparer sa retraite, réduire ses impôts, etc.).

CF Gestion Privée vous conseille sur comment investir dans l’immobilier dans le cadre d’une stratégie patrimoniale 360° et vous aide à définir si la nue-propriété peut vous correspondre.

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La nue-propriété, qu’est-ce que c’est ?

Pour commencer, il convient de rappeler que la propriété d’un bien immobilier peut se diviser en plusieurs parties, c’est ce que l’on appelle un démembrement : avec l’usus, c’est-à-dire le droit d’utiliser le bien, le fructus, la possibilité de louer et de percevoir les loyers du bien, et enfin, l’abusus, la capacité de vendre ou de modifier le bien.

Lorsqu’il y a démembrement d’un bien immobilier, le bien se divise en deux parties :

  • L’usufruit, qui correspond au droit d’utiliser le bien et de disposer du fruit de celui-ci. L’usufruitier a le droit de vivre, de louer et de percevoir les loyers du bien. En contrepartie, il est redevable des charges et taxes relatives au logement.
  • La nue-propriété, qui correspond au droit de disposer du bien. Le nu-propriétaire du logement possède les murs. Il possède le bien immobilier, mais il ne peut pas en jouir durant toute la durée de l’usufruit.

Avant de faire votre choix et d’opter pour la nue-propriété, il est nécessaire d’établir un bilan patrimonial afin d’obtenir une projection de votre situation financière. À l’issue de celui-ci, nous sélectionnerons ensemble le ou les investissements immobiliers qui vous correspondent.

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Comment ça fonctionne ?

La durée de l’usufruit est délimitée dans le temps et déterminée au moment du démembrement du bien immobilier. Ainsi, l’usufruit peut être cédé 10 ou 20 ans dans le cadre d’un programme commercialisé par un professionnel de la nue-propriété et prendre fin au terme de contrat, ou il peut être cédé jusqu’au décès de l’usufruitier, dans le cadre d’un usufruit viager.

A l’issue, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien immobilier. Il est alors libre de l’occuper ou de le louer.

Quels avantages à la nue-propriété ?

A la différence de l’investissement locatif qui permet de se constituer un complément de revenu, la nue-propriété présente l’inconvénient de ne pas pouvoir percevoir de loyers durant toute la période de l’usufruit. En revanche, selon les objectifs visés, la nue-propriété présente de nombreux avantages pour investir dans l’immobilier.

Acquérir un bien immobilier à un tarif moins élevé

L’achat d’un bien immobilier en nue-propriété permet d’acquérir un logement à un prix plus abordable. En effet, son prix sera inférieur à sa valeur sur le marché, et une décote sur le prix du bien est accordée : une réduction de 23% par tranche de 10 ans s’applique au prix.

Par ailleurs, durant la période de nue-propriété, tous les frais d’entretien, impôts locaux (comme la taxe foncière), charges et taxes relatives au logement seront à la charge de l’usufruitier (à l’exception des grosses réparations concernant les poutres, voûtes, murs de soutènement, etc.).

Bénéficier d’une fiscalité avantageuse

Un bien détenu en nue-propriété n’intègre pas le patrimoine immobilier de son propriétaire, et n’est donc pas soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Il peut donc s’agir d’un mécanisme de défiscalisation immobilière particulièrement intéressant pour ne pas être imposé à l’IFI ou le limiter, en fonction de la composition de son patrimoine immobilier.

Anticiper une succession

Le démembrement de propriété est une solution particulièrement intéressante pour anticiper sa succession, notamment lorsque le patrimoine immobilier est assez conséquent.

Cela permet de transmettre son patrimoine à ses héritiers, tout en conservant l’usufruit du bien. Lors du décès, les héritiers récupèrent la pleine propriété du bien sans avoir à payer de droits de mutation. Attention, les droits de donation restent dus, mais uniquement sur la valeur de la nue-propriété du bien.

Vous souhaitez faire fructifier votre épargne, optimiser votre fiscalité, développer votre patrimoine ? CF Gestion Privée vous accompagne pour définir des stratégies d’investissements personnalisées et adaptées à votre profil, votre mode de vie, et vos objectifs.

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