SCPI : la société civile de placement immobilier

La Société Civile de Placement Immobilier, ou SCPI, est un investissement immobilier locatif indirect, dit « pierre-papier ». La souscription de parts de SCPI présente de nombreux intérêts dans le cadre d’une stratégie de gestion de patrimoine diversifiée. Elle séduit de plus en plus d’investisseurs en France. Et pour cause, la SCPI ne nécessite aucune implication directe et permet de percevoir des revenus passifs, avec un rendement encore attractif.

CF Gestion Privée vous conseille sur comment investir dans l’immobilier dans le cadre d’une stratégie patrimoniale 360° et vous aide à définir si la SCPI correspond à votre profil et vos objectifs.

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Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI, pour Société Civile de Placement Immobilier, est un type de placement immobilier locatif long terme relevant de ce que l’on appelle l’immobilier pierre-papier. On utilise l’expression de pierre-papier, car elle renvoie à l’image que l’investisseur détient de l’immobilier (pierre) sous forme de parts (papier).

Avec la souscription de parts de SCPI, les investisseurs optent pour une gestion passive et indirecte de biens immobiliers. Il s’agit d’investir dans l’immobilier, par l’intermédiaire d’une société de gestion.

Avant de faire votre choix et d’opter pour la SCPI, il est nécessaire d’établir un bilan patrimonial afin d’obtenir une projection de votre situation financière. À l’issue de celui-ci, nous sélectionnerons ensemble le ou les investissements immobiliers qui vous correspondent.

Effectuer un audit patrimonial

Comment ça marche les SCPI ?

Une SCPI est créée et gérée par une société dite de gestion, qui collecte auprès d’investisseurs, les capitaux nécessaires à ses futures acquisitions. En échange de leurs deniers, les investisseurs reçoivent des parts de la SCPI et deviennent propriétaires associés. Avec l’épargne collectée, la société de gestion quant à elle, procède à l’acquisition de biens immobiliers via la SCPI.

De l’achat à la gestion des locataires, la SCPI assure pleinement la gestion du parc immobilier. Les associés de la SCPI (les investisseurs) n’interviennent pas, et perçoivent des revenus correspondant aux loyers perçus au prorata de leur quote-part (parts investies), versés sous la forme de dividendes.

Toute société de gestion est placée sous le contrôle de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Cette dernière doit au préalable agréer les sociétés de gestion, et leur impose des conditions de transparence de l’information et un cadre pour l’exercice de l’activité.

Avantages de la SCPI

La souscription de parts de SCPI présente de nombreux intérêts et permet de répondre à divers objectifs patrimoniaux tout en diversifiant son patrimoine : percevoir un complément de revenu, défiscaliser, préparer sa retraite, etc.

Des risques mutualisés

Investir dans une société civile de placement immobilier, SCPI, consiste à acheter une ou plusieurs parts de cette société, qui est elle-même propriétaire d’une multitude de biens immobiliers variés. Un risque mutualisé sur un grand nombre d’immeubles et de locataires.

Également, l’investissement n’est pas direct et se fait à plusieurs associés, ce qui permet de répartir les risques sur plusieurs investisseurs. Il est même possible d’investir dans plusieurs SCPI, augmentant encore la mutualisation des risques.

Un patrimoine diversifié

Investir dans une SCPI permet d’accéder à des biens réservés habituellement aux professionnels (bureaux, commerces, hôtels, etc.). De plus, les seuils d’entrée étant des plus accessibles pour tout épargnant, c’est véritablement une alternative de placement permettant d’investir progressivement selon son budget, sa capacité d’épargne, ses projets et objectifs.

En moyenne, une part du capital d’une SCPI à un prix compris entre 150 € et 1 000 €. Il est possible d’investir dans une SCPI via apport de capital et/ou à crédit. De plus, depuis quelques années, les parts de SCPI peuvent être accessibles dans certains contrats d’assurance-vie ou plans d’épargne retraite (PER).

Une gestion déléguée

Investir dans une société civile de placement immobilier, signifie déléguer totalement la gestion locative, administrative et fiscale à une société de gestion, qui prend tout en charge (achat des biens, travaux, entretien du parc immobilier, locataires, paiement des taxes, etc.) et qui connaît parfaitement le marché de l’immobilier. L’associé d’une SCPI perçoit passivement les loyers sous forme de dividendes, sans s’investir personnellement, contrairement à la location meublée non professionnelle par exemple.

Un placement au rendement attractif

Acquérir des parts de SCPI constitue un placement à horizon long terme, qui présente un taux de rendement attractif (entre 4 et 7%) avec des investissements et une gestion moins lourds. Depuis de nombreuses années, les performances et les dividendes versés par les SCPI sont généralement réguliers et stables.

Enfin, la SCPI est aussi un produit d’investissement relativement liquide par rapport au marché immobilier classique, avec possibilité de revente de ses parts.

Différents types de SCPI

Les sociétés civiles de placement immobilier, ou SCPI, peuvent être de nature différentes : SCPI de rendement, SCPI de valorisation, ou SCPI de défiscalisation. Elles permettent de répondre à des objectifs différents : se constituer un revenu immédiat et régulier, défiscaliser, réduire ses impôts, etc. Il existe principalement deux types de SCPI : des SCPI à capital fixe et des SCPI à capital variable.

 

La SCPI de rendement

Il s’agit des SCPI les plus répandues sur le marché. L’objectif principal est de fournir des revenus réguliers aux associés de la SCPI. On y retrouve par exemple des SCPI qui investissent dans l’immobilier professionnel.

La SCPI de valorisation

La SCPI de valorisation (ou capitalisation) a pour objectif principal d’assurer une revalorisation des biens immobiliers et donc du prix des parts lors de la revente. Ici le rendement est plus faible, mais le potentiel de plus-value peut être plus élevé. On peut par exemple y retrouver les SCPI qui investissement dans l’immobilier viager.

La SCPI de défiscalisation

La SCPI de défiscalisation, ou SCPI fiscale, a pour objectif principal de permettre aux associés de bénéficier de dispositifs de défiscalisation, via l’acquisition de biens immobiliers répondant aux critères des différentes lois de défiscalisation (Pinel, Girardin, monuments historiques, etc.).

Vous souhaitez faire fructifier votre épargne, optimiser votre fiscalité, développer votre patrimoine ? CF Gestion Privée vous accompagne pour définir des stratégies d’investissements personnalisées et adaptées à votre profil, votre mode de vie, et vos objectifs.

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Quelle SCPI choisir ?

Avant tout investissement immobilier, souscription de parts de SCPI ou autre, il est important de procéder au préalable à une analyse de votre patrimoine pour faire le bon choix. Chez CF Gestion Privée, après un audit de votre situation personnelle, nous vous fournissons un bilan patrimonial sur-mesure.

Nos conseillers en gestion du patrimoine vous proposent alors un accompagnement 100% personnalisé pour valoriser votre capital existant et le faire fructifier à court, moyen et long terme, en mobilisant différents investissements : immobiliers, et/ou financiers. Nous sélectionnons avec vous et pour vous, les solutions les plus en adéquation avec votre profil et vos objectifs (investissement immobilier locatif, SCPI, PER, assurance-vie, etc.).

FAQ

Questions fréquentes sur les SCPI

Quelle fiscalité sur les revenus d’une SCPI ?

Dans une SCPI, les dividendes perçus sont soumis à l’impôt sur le revenu, et doivent être déclarés comme des revenus fonciers. Avec la SCPI, il est possible de bénéficier du mécanisme de déficit foncier et ainsi réduire ses impôts.

A la revente, les parts de la SCPI sont soumis à l’impôt sur les plus-values.

Et les inconvénients d’une SCPI ?

Il est recommandé de conserver ses parts de SCPI pour une durée d’a minima 10 ans pour rentabiliser son investissement et amortir les frais d’acquisition. La SCPI doit donc être envisagée à long terme pour être un investissement immobilier intéressant. Il faut également bien prendre en compte les frais inhérents à la souscription de parts d’une SCPI (généralement compris dans le prix des parts de la SCPI) et les frais liées à la gestion de la SCPI.

Quels sont les risques d’une SCPI ?

Comme beaucoup d’investissement, les parts de SCPI comporte un risque de perte en capital, puisque ce placement dépend des fluctuations du marché immobilier. En effet, ni le rendement, ni le capital de la SCPI, ne peuvent faire l’objet d’une garantie. Il n’existe aucune certitude sur le montant des dividendes, ou sur la valeur des parts d’une SCPI en cas de revente.

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