Appréhender le produit de cession d’une SCI à l’IR

Suite à la cession d’un bien immobilier par une société civile immobilière à l'IR, le prix de cession et le gain réalisé se retrouvent dans la société. La perception de ces liquidités par les associés est possible mais est encadrée juridiquement. Le ou les associés pourront distribuer la plus-value réalisée lors de la cession et a posteriori le solde du produit de cession.

SCI – Comment appréhender le produit de cession lorsque la société civile à l’IR a vendu un immeuble ?

I – Distribution de la plus-value

Juridiquement, la plus-value réalisée par la société par la vente d’un actif immobilier entraîne la constatation d’un bénéfice.

Comptablement, seul le bénéfice de l’année est distribuable à la fin de l’exercice. Si le bien a été amorti par la société civile, la plus-value distribuable l’année de la vente est plus importante puisque la plus-value enregistrée est égale à la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable de l’immeuble.

L’assemblée générale ou une simple décision collective des associés décide de la distribution aux associés ou de la mise en réserve de la plus-value. Le résultat social d’une société de personnes doit être réparti conformément aux droits des associés, déterminés dans les statuts, ou par convention conclue avant la clôture de l’exercice.

Remarque :

Les statuts prévoient généralement une répartition du bénéfice proportionnelle aux droits des associés dans le capital social. Toutefois, les associés sont libres de convenir d’une répartition autre, dans la limite de clauses léonines.
C. civ. art. 1844-1

​Fiscalement, la société étant fiscalement semi-transparente, l’opération de distribution du bénéfice ne génère, en tant que telle, aucune imposition pour le compte de ses associés personnes physiques. Cependant, La distribution est tout-de-même réduite de la quote-part d’impôt revenant normalement à chacun des associés suite à la vente de l’immeuble et au paiement de la plus-value par la société.

En effet, lors de la cession, l’impôt (IR et PS) est acquitté par la société civile pour le compte des associés personnes physiques présents à la date de la cession de l’immeuble. Le paiement est libératoire de l’impôt sur le revenu.

Les associés sont donc débiteurs de cette dette vis-à-vis de la société civile, qui détient une créance à leur encontre. Cette dette peut être apurée par compensation avec la distribution du résultat.
BOI-RFPI-PVI-30-20, § 80

Remarque :​ en cas de démembrement des parts sociales

La plus-value est déterminée au niveau de la société puis est imposée au nom de chacun des associés.  En cas de démembrement des parts sociales, l’usufruitier est imposable sur sa quote-part de bénéfice social au prorata de ses droits dans le capital. Corrélativement, le nu-propriétaire n’est pas soumis à l’impôt sur le revenu à raison du résultat imposé au nom de l’usufruitier.
CGI art. 8
BOI-BIC-CHAMP-70-20-10-20 § 100

Il est nécessaire de se référer aux statuts de la société pour déterminer qui de l’usufruitier ou du nu-propriétaire est redevable de la plus-value et bénéficiaire de celle-ci. Les statuts peuvent prévoir :

  • La limitation des droits de l’usufruitier aux résultats courants, dans ce cas la plus-value, résultat exceptionnel, revient au nu-propriétaire de même que l’impôt,
  • Un droit de l’usufruitier aux bénéfices, peu importe l’origine, exceptionnels ou non exceptionnels. Dans cette situation l’imposition revient à l’usufruitier.

Selon l’administration fiscale « dans le silence des statuts, le nu-propriétaire supporte l’impôt à raison des résultats qui ne sont pas imposés au nom de l’usufruitier, c’est-à-dire, en pratique, à raison des résultats exceptionnels« .
BOI-BIC-CHAMP-70-20-10-20 § 130

II – Appréhension du produit de cession

L’année de cession du bien par la société : seule la plus-value comptable peut être appréhendée par les associés sous forme de distribution. Le solde du produit de cession de l’immeuble appartient à la société civile. Ces liquidités prennent la forme d’acquêts sociaux et peuvent être réinvesties dans divers actifs : biens immobiliers, valeurs mobilières, etc.

Trois modalités permettent aux associés de récupérer le solde du prix de vente de l’immeuble :

A – Remboursement du compte-courant d’associé

Juridiquement, suite à la cession du bien immobilier, la société dispose de liquidités. Ces liquidités peuvent être employées au remboursement des comptes-courants des associés, s’ils en détiennent.

Remarque :

Sauf convention contraire, l’associé peut demander le remboursement de son compte-courant d’associé à tout moment. Les statuts, ou une convention conclue entre l’associé peuvent également prévoir les modalités de remboursement.

Fiscalement, le remboursement du compte courant d’associé ne fait l’objet d’aucune imposition (pour la part capital).

B – La dissolution et la liquidation de la société

Juridiquement, la décision de liquidation/dissolution de la société se prend en assemblée générale, à l’unanimité, sauf disposition plus souple prévue par les statuts.  L’assemblée doit alors nommer un liquidateur (le plus souvent, le gérant) chargé d’accomplir les formalités :

  • Enregistrement du procès-verbal de l’assemblée
  • Publication de la dissolution au journal d’annonces légales
  • Demande de radiation au greffe du tribunal de commerce

La liquidation consiste en la réalisation de l’actif et l’apurement des passifs de la société.

Remarque : en cas de démembrement de propriété :

En cas de démembrement de propriété des parts sociales, le boni de liquidation reste soumis au démembrement. A défaut de convention contraire, l’usufruit est reporté par subrogation réelle sur les biens attribués :

  • S’il s’agit de liquidités, l’usufruitier devient quasi-usufruitier de ces sommes,
  • S’il s’agit d’un bien meuble ou immeuble, le démembrement est maintenu sur le bien en question (immeuble, valeurs mobilières, etc.).

Il est préférable de prévoir une convention de démembrement afin de déterminer les rapports entre nu-propriétaire et usufruitier.

Fiscalement :

TABLEAU

C – Réduction de capital

Les associés peuvent également appréhender un montant supérieur au résultat distribuable en procédant à une réduction du capital non motivée par les pertes.

​Juridiquement, la réduction de capital est décidée selon les conditions de majorité fixées par les statuts ou à défaut l’unanimité. La réduction de capital peut prendre la forme :

  • De la réduction du nominal des parts sociales,
  • Ou la diminution du nombre de parts.

Fiscalement, lorsque la réduction de capital se réalise avec attribution de la trésorerie sociale aux associés retrayants, celle-ci  n’est génératrice d’aucune imposition au titre de la sortie d’éléments d’actif (la trésorerie correspond à des bénéfices déjà taxés).

Du point de vue de l’associé, le rachat des titres ne devrait, a priori, pas générer non plus d’imposition. L’opération peut en effet être assimilée en une dissolution partielle.

Attention :

La réduction de capital non motivée par des pertes doit répondre à un objectif juridique ou économique différent de la dissolution. A défaut, l’opération pourrait être considérée comme constitutive d’un abus de droit au plan fiscal, en particulier car elle permet d’éviter le paiement du droit de partage.

En pratique, la réduction de capital ne doit être privilégiée que si la société a vocation à poursuivre son activité et qu’elle est le moyen de modifier la répartition du capital entre les associés.