Immobilier

L’investissement dans l’immobilier locatif consiste à acheter un logement en vue de le louer. Il peut être rentable à condition de bien choisir son investissement et de bien tenir compte de la fiscalité. Un accompagnement dans la détermination du type de location est de ce fait recommandé. Deux possibilités sont à distinguer :

  • La location nue
  • La location meublée (non professionnelle ou professionnelle)

Pour qui

L’acquisition d’un bien en vue d’être mis en location peut être réalisé par une personne physique ou une personne morale, sous réserve d’avoir la capacité juridique d’acquérir.

Objectifs

Cet investissement immobilier permet de percevoir des revenus complémentaires et de se construire un patrimoine.

Fonctionnement

La location nue

L’investissement locatif consiste à mettre en location un immeuble en absence de meubles. Ce type d’investissement est généralement plus stable qu’un logement meublé car la durée du préavis est plus longue et la rotation des locataires est généralement plus faible. Cependant, la rentabilité peut être moindre.

Le bien peut être détenu :

  • en direct (en nom propre)
  • ou indirectement par une SCI (soumise à l’IR ou à l’IS)

Il est possible de constituer différents types de bauxl selon l’usage que la locataire aura du bien :

  • Bail d’habitation : usage de résidence principale
  • Bail professionnel : usage professionnel
  • Bail commercial : usage commercial

Le régime fiscal :

Les revenus fonciers concernent les locations d’immeubles nus, détenus en direct ou via une société (SCI, SCPI). Il existe deux types de régimes d’impositions des revenus fonciers : le régime micro foncier et l’imposition au régime réel.

Le régime réel et le régime micro foncier ne sont pas cumulables, c’est-à-dire que le contribuable devra choisir l’un ou l’autre des régimes, pour l’ensemble de ses biens générant des revenus fonciers.

La location meublée

La location meublée est considérée juridiquement comme une activité civile et fiscalement comme une activité commerciale. Elle consiste à mettre en location des logements composés de mobiliers énumérés sur une liste.

Plusieurs locations peuvent bénéficier de ce dispositif :

  • Location d’habitation meublée,
  • Location de gîtes,
  • Location saisonnière,
  • Location de tourisme,
  • Location de biens dans des résidences de services,
  • Location d’une chambre ou d’une partie de la résidence principale.

 Deux conditions doivent être remplies pour obtenir le statut de loueur meublé professionnel :

  • Les recettes de l’activité location meublée du foyer fiscal doivent être supérieures à 23 000 € ;
  • Ces recettes TTC (après abattement et déduction des charges) doivent être supérieures aux revenus professionnels du foyer fiscal (traitements et salaires, rente viagère, BIC hors location meublée, BA, BNC et revenus des gérants et associés majoritaires).

Si une des 2 conditions n’est pas remplie, le statut de loueur meublé non professionnel sera attribué.

 Le régime fiscal :

Lorsque la location meublée dépend du régime réel d’imposition, l’investisseur peut adhérer à un centre de gestion agréé, ce qui lui ouvre droit à plusieurs avantages :

  • Dispense de majoration de 25 % de la base d’imposition des revenus pour le calcul de l’IR ;
  • Réduction d’impôt sur le revenu pour frais de tenue de comptabilité si l’entreprise est imposée de plein droit au régime micro mais a opté pour le régime réel, à concurrence des deux tiers de la dépense dans la double limite de 915 € par an et du montant de l’IR dû pour une année.

Déficit imputable :

Lorsqu’un déficit est réalisé au cours d’une année, l’imputation de celui-ci ne s’opère pas de la même manière lorsqu’il s’agit d’un LMP ou LMNP.

  • LMP : déficits imputables sans limite sur le revenu global
  • LMNP : déficits imputables sur les revenus de même nature (sur 10 années suivantes)

Impôt sur la fortune immobilière :

Exonération d’IFI si respect de 3 conditions cumulatives :

  • Recettes annuelles > 23 000€
  • Les revenus de la location meublée > à 50 % des revenus de son foyer fiscal
  • Activité principale du contribuable